Turismo Toscana, regole per “condhotel” (camere d’albergo trasformate in appartamenti)

La Regione approva le indicazioni interpretative ed applicative, destinate ai Comuni, riguardanti l’avvio e l’esercizio del condhotel. Lo stabilisce una delibera passata nell’ultima seduta della giunta regionale.

9marzo 2019 da Federico Taverniti, Firenze

Molto diffusi all’estero, i condhotel sono quelle strutture turistiche che decidono di trasformare alcune camere d’albergo in appartamenti, i quali possono essere acquistati da privati che possono utilizzarli per viverci come propria residenza, o usarli per le loro vacanze fruendo dei servizi offerti dall’albergo, o, se lo desiderano, ricavarne un reddito affidandoli alla gestione alberghiera. Condhotel deriva dall’accorpamento dei due termini ‘condominium hotel’, hotel condominio.

“E’ una novità molto importante – afferma l’assessore al turismo Stefano Ciuoffo – che segue l’evoluzione del mondo della ricettività turistica e delle mutate esigenze dei turisti nei diversi contesti urbani. Grandi alberghi in zone un tempo rinomate oggi non hanno più tali esigenze di camere da albergo e possono così trasformare in parte la struttura ampliando l’offerta turistica in base alle esigenze dei nuovi tipi di visitatori. Alberghi troppo grandi spesso soffrono di un tasso di occupazione delle camere che con questa opportunità rendiamo superabile. Un modo per dare ossigeno a un comparto che deve stare al passo con i tempi ma che non aveva lo strumento normativo per poterlo fare”.

“Con questa delibera – commenta l’assessore all’urbanistica Vincenzo Ceccarelli – abbiamo voluto creare una opportunità che vada nella direzione dello sviluppo delle attività turistiche, ma allo stesso tempo anche un percorso più certo a vantaggio degli interventi che vadano nella direzione della riqualificazione di strutture esistenti, nel rispetto di quello che è lo spirito della legge urbanistica regionale”.

La delibera spiega anzitutto che l’ipotesi di trasformazione di una Residenza turistico-alberghiera (RTA) in condhotel è prevista dalla legge regionale 86 del 2016, il Testo unico del sistema turistico regionale. L”esercizio alberghiero’ comprende infatti sia gli alberghi che, appunto, le RTA in quanto struttura ricettiva alberghiera. E sempre il TU dice che le RTA, in caso di interventi edilizi, possono trasformarsi in condhotel e, come tali, essere assoggettate all’articolo 23 che li disciplina.

Poi viene spiegato che la trasformazione di un albergo o di una RTA in condhotel può realizzarsi solo a patto di effettuare interventi edilizi di ‘riqualificazione’ (come stabilito dalle norme nazionali – d.p.c.m. 22 gennaio 2018, n. 13 – che regolano il condhotel) ovvero restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia. Ed inoltre che dopo la trasformazione in condhotel vengano mantenuti almeno sette alloggi (solo camere, solo unità abitative, oppure camere e unità abitative) a destinazione turistico ricettiva. 

L’art 23 del TU stabilisce che la superficie complessiva delle unità abitative residenziali non superi il 40 per cento di quella del compendio immobiliare; però, anche considerando quanto stabilito a livello nazionale, nella superficie netta destinata alle “camere” vanno compresi i bagni ad uso comune, i locali accessori, i pianerottoli ed i corridoi di accesso qualora ad esclusivo servizio degli alloggi ad uso turistico-ricettivo, ed esclusi i locali ad uso comune (reception, bar, sala ristorante, sala soggiorno, sala riunioni, centro benessere ed altri). Infine viene indicato che il mutamento della destinazione d’uso, da turistico-ricettiva a residenziale, determina un frazionamento immobiliare ed un mutamento della categoria catastale e che, qualora sia necessaria una variante urbanistica, la legge regionale in materia di governo del territorio (l.r 65/2014) già prevede modalità semplificate per l’approvazione di varianti agli strumenti urbanistici dei Comuni.

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